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2022,坚决买入一线城市
作者:admin    发布时间: 2022-07-26 17:26

最近,楼市跌宕起伏。一头是部委轮番出场,鼓励住房消费,利率肉眼可见地下调,利好尚未出尽。

连国家发改委也带头出来喊话了:

2022 年要落实好贷款市场报价利率(LPR)下行。

地方频频出手,山东菏泽、重庆、江西赣州都有银行把房贷首付下调到 20%,非限购城市已经开始强力救市。

但另一头,深圳楼市还在冰封,大批房企挣扎求生,行业高喊"黑铁时代"来了。

烈火烹油,鲜花着锦,两相煎熬下最难的还是买房人。

2022,房子还能不能买?

其实有个最简单的逻辑。答案其实一直没变过,机会仍然在一线和二线热点城市。

贝壳的创始人左晖有一句名言:做难而正确的事。

最正确的事情,往往所有人都明白,一说就懂了,却极少有人做到。

比如,坚决买入一线城市。毕竟北上广深,是中国楼市永远的白月光。

简单回顾一下。曾经买入一线城市似乎没有今天那么难。

20 年前,深圳房价在 5 千左右,北京、上海还没突破 5 千大关,广州一度降到 3800。

虽然人们的月平均工资只有一千多,但关键是首付很低,手上有万把块都可以上车。

比如这个广州番禺的楼盘——碧桂园华南新城,当时均价 2500,1 万定金即可入住。

今天,这个盘二手均价是 3 万,涨了 11 倍。

在一线城市,这只是个极其普通的案例。

只要你身边有一线城市的朋友,但凡买得够早,房价涨个十倍以上是寻常事。

北上广深的平均涨幅,大约在 10-15 倍。这样的财富机会,可以说是满大街都是。买彩票中 500 万难于登天,买房赚 500 万的例子比比皆是。

如果恰好买中了优质地段,涨幅超过 20 倍也并不罕见。

最近,黄大大在广州的小伙伴翻出一张报纸,是二十年前的买房广告。当时市中心的天河、越秀、海珠,仅需二十万总价便可买房。

看看都让人流口水。有人感叹,好想穿越回去买房!(快醒醒)

放在今天,这些都属于楼龄"骨灰级"的老房子了,但是算算涨幅,真的让人感受到时间的力量。

拿天河举个例子,涨幅最高的华景新城,高达 18.9 倍;最低的仙湖名苑,也有 9.08 倍。

来源:广州楼市情报

总的来说,20 年来,广州核心区域的房子,平均涨了 10 倍左右。

这个涨幅,在一线城市中并不算最突出的,但也吊打全国其他二线城市了。

20 年来,全国平均房价大概上涨 4 倍,刚刚突破万元。但在一线城市,不涨个 10 倍业主都觉得丢人。

所以说北上广深,绝对是 YYDS。

到了今天,北上广深在楼市的地位更加不可动摇。

其他城市拼命抢人,北上广深只要稍稍打开闸门,人才就疯狂涌入;只要稍稍打开限购的大门,资金就疯狂抢滩。

一线城市房价要不要上涨,有形之手几乎是完全控盘的。这是它们和二线城市的根本区别。

过去 10 年,北京上海因城市发展战略,严控人口增长,京籍、沪籍控制极严。

所以,广州、深圳成为全国疯狂暴涨的"人口黑洞",加起来增长 1300 多万,相当于塞下了一个西安。

难道北京、上海没有能力吸引人口?绝对不可能。

去年,上海秀了一把肌肉,就让人们看到它的吸引力,能让年轻人如何疯狂。

稍稍放开了一下郊区 5 大新城的落户门槛,去年上海落户人数就冲到了 7.31 万人,是 2020 年的 2 倍多,是 2019 年 3 倍多。比起 2014 年,更是达到 7 倍多。

今年开年,全国楼市都在凉凉,唯独上海一枝独秀,可见一线城市的底气。

7 天春节假期,上海新房卖出 10 万平,同比上涨 646%。比其他 8 个城市加起来还多一倍。

中国区域经济大分化,像鹤岗这样的城市都财政重组了,连公务员都停招了,东北人口十年流失超过 1100 万人。

但是,一线城市强者恒强,虹吸全国的人才、资源和财富。

刚刚过去的这一年,北京上海双双突破 4 万亿,深圳广州在 3 万亿左右,都是富可敌省的存在。

对一线城市来说,房价一时涨跌根本就不重要,狠起来连深圳都可以暴跌,猛起来又可以一年干它 30%-50%。

去年,今天北上广深的均价,稳居全国前列,涨幅也是差异巨大。

数据来源:中国房价行情网

但是,这都不重要。难道忘了深圳在 2019-2020 年的疯狂?对一线城市来说,短期的涨跌根本没有意义,只要看长线就可以了。

比起当年,如今买入一线城市的门槛,已经高了太多。至少要跨越"三座大山"。

2003 年底,广州金碧世纪花园开盘,楼价在 2500 — 3100 元 /㎡之间,今天价格已经突破了 5 万大关,是黄埔区最受欢迎的小区之一。

黄大大身边有朋友入手的,今天也赚得盆满钵满。不过,当时广州还不限购,外地人只要有足够资金就可以买入。

现在买入一线城市,第一关不是资金,而是购房资格。

北上广深,是全中国限购最严格的城市,经过这几年不断打补丁,政策已形成铜墙铁壁。

北京、上海难在获得户籍,极为稀缺困难;深圳、广州落户容易,每年新增几十万张房票。但深圳为了狙击炒房客,已经把买房资格提高到,落户后 3 年才能获得房票。

如果没有落户,则它们都需要缴纳 5 年社保,才能进场。

所以,对那些奋斗在北上广深的朋友们,首先要珍惜手中的房票,这是极为难得的。

现在一线城市对房票管理越来越严格,颗粒度已经细到令人发指的程度。

比如上海,夫妻双方同为沪籍,你以为就能买两套吗?不行,还得追溯到 2011 年 1 月 30 日前。如果夫妻各自和父母共有不超过 2 套,这对夫妻才能买两套住房。

夫妻只有 1 个是沪籍,就更复杂了。购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则不好意思,你还是被限购了。

图片来源:上海松江房地产

解决了名额,当然面临的是资金问题,毕竟一线城市的购房门槛也是全国最高的。

事实上,在北上广深买房,就算是本地中产阶层,也从来没有觉得房子便宜过。

就算按照最低首付三成来计算,总价 250 万以下的房产,几乎很难找到优质楼盘。也就是说,首付门槛最低也要 75 万左右。

当然,也有不少全国各地的土豪,涌入一线城市配置资产。对他们来说,问题不大。

第三大关,是今天的一线城市,同样面临着巨大的分化。

强如上海,也有奉贤海湾这样的奇葩之地,十年涨幅仅仅 25%,让买房人哭晕在厕所;

潮如深圳,也有东部大鹏新区海景房这样的巨坑,让天量资金肉包子打狗,陷入泥沼;

就拿上文中提到的广州来说,20 年前价格相差不大的房产,随着城市发展逐渐分化,也形成了霄壤之别。

黄大大的小伙伴计算了一下荔湾、越秀部分小区 20 年长跑的结果,你感受一下这差距。

来源:广州楼市情报

最惨的是荔湾广场,2001 年价格在 4300 元 / 平,在当时来看,已不算便宜,如今有房成交价在 2.5 万 / 平。20 年涨幅仅 4.81 倍。直到今天,还是一个巨大的楼市黑洞。

但像文德路、黄花新村等,涨幅还不算差。

这样的"大分化"情境,近年来可以说是愈演愈烈,尤其是中心城区之外,更是巨坑无数。

看看广州十年分化的结果吧。

来源:广州楼市情报

优质选项如珠江新城方圆月岛、都芸华庭,东圃的富通雅苑,黄埔科学城的锦林山庄,涨幅超过 4 倍。

但番禺亚运城、荔湾富力君湖华庭等,就差得多了,涨幅仅有 1.4 倍。算是中规中矩。

最差的是市桥南的海伦堡花样年华,涨幅不过 70%。虽然还是能跑赢一些二线城市,但相比之下,想必业主也会感到心酸吧。

今天,买入一线城市仍然有机会,但是难度真的高了太多。只有意志坚决,并愿意付出时间来谋划、筹备的有心人,才能斩获顶级的楼市红利。

对于有意买入一线城市的朋友,黄大大有几个真诚的建议。

第一,珍惜手中每一张房票、贷票,因为时间成本是最高昂的,金融成本也极为可观。买房是低频高价的交易行为,每一次选注都决定着成败。

过去这几年,黄大大团队跑遍了全国热点城市,尤其是深入考察粤港澳大湾区、长三角,对此体会尤其深刻。

比如广州,虽然房票获取的门槛是一线城市最低的,但也绝对没有浪费的资本。

在 2015 年以后,买入了广州中心城区或黄埔科学城、番禺万博的朋友,应该感受到了时间的威力。

第二,入手一线城市,需要有耐心的谋划,也要看准时机,一击即中。就像豹子扑向猎物,瞄准后迅猛操作,落地为安。

对于生活工作都在一线城市的朋友,不要等到想买房了,才来关注相应的资质、银行流水等问题。

即使限购严格,一线城市仍然对优质人才是张开怀抱的,开发商也会适时推出一定的销售政策,带来购买机会。

比如去年上海松绑了郊区五大新城,就有一定的政策空间;2020 年广州也曾短暂放松黄埔、南沙人才购房政策,开放了政策窗口。

第三,用好金融杠杆,在保证现金流安全的前提下,提升房产投资的收益率。

房住不炒,本质就是国家不希望人们短期内低买高卖,而是要长期持有。整个货币市场改革的方向,就是推动利率不断下降,LPR 降低是大势所趋。

房子之所以值钱,除了市场给它的预期价格,还有一个很重要的原因,就是银行把它作为最具有价值的抵押物。房产也因此成为社会信用扩张的"锚"。

总而言之,买入一线城市房产真的是个系统工程,非常复杂。对普通人来说更是如此,绝对是需要仔细谋划、如履薄冰的大事。

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